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Mehr InformationenTransformation in Berlin
Umbau und Neukonzeption der Axel-Springer-Passage
Bauwerk
Büro- und Geschäftshaus
Ort
Berlin
Aufgabe
Nutzungsänderung und Umbau
der ehemaligen Axel-Springer-Passage
Status
Fertiggestellt
Fläche
ca. 35.000 ㎡
Bauherren
Office First GmbH
Tags: Gewerbebau, Umbau, Büro, Retail, Transformation, Adaption, Modifikation, Nachhaltig
Wie transformiert man die ehemalige Axel-Springer-Passage in Berlin zu einem Business-Hub, der Co-Working, Gastronomie und Shopping zukunftsgerecht vereint? Hier erklären Claus Fischer und Projektleiter Andreas Hachulla, wie aus der architektonischen Herausforderung eine zukunftsweisende Lösung wurde.
Der Umbau und die Neukonzeption der Axel-Springer-Passgae in Berlin ist kein alltägliches Projekt. Wie kam es zu diesem Auftrag?
Claus Fischer: Bei mir klingelte das Telefon und ich erhielt eine elektrisierende Nachricht: Die Office First GmbH, einer der größten Vermarkter von Büroimmobilien in Deutschland, lädt uns zu einem Pitch nach Berlin ein. Die Ansage war: Wir führen zwei Tage lang durch die leerstehende Axel-Springer-Passage – danach könnt Ihr Eure Ideen äußern – erst mal ohne Zeichnungen, ohne alles, einfach nur die bloße Konzeptidee. Also sind wir nach Berlin gefahren und haben uns das angeschaut.
Was war der erste Eindruck?
Andreas Hachulla: Uns war sofort klar, dass dieses Projekt absolut außergewöhnlich ist. Allein schon die Geschichte und die Lage der Axel-Springer-Passage ist einzigartig: ein Multifunktionsgebäude mitten im historischen Berliner Zeitungsviertel auf dem Gelände der ehemaligen Rotationshalle des Verlags, direkt an der ehemaligen Ost/West-Grenze.
Claus Fischer: Das Londoner Büro RHWL hat die Passage 2004 als gläsernen Hybridbau realisiert, um mit einer Mischnutzung von Büros, Läden und Gastronomie eine Verbindung zwischen Axel-Springer-Hochhaus und Ullstein-Halle zu schaffen. Eigentlich geil, denn die riesige Glasfassade spiegelt die urbane Umgebung und bietet innen einen außergewöhnlichen Weitblick mit 80 Metern freier Durchsicht. Das Problem war aber: Nach dem Charlie Hebdo-Anschlag im Jahr 2015 wurde die exponierte Gebäudesituation für die Redaktionen zu gefährlich. Der Umzug in den Springer-Neubau von Rem Kohlhaas war damit beschlossene Sache. 2017 begannen die ersten Umbaumaßnahmen in der Passage – aber mit unausgegorenen Ideen wie einer veganen Markthalle, die ins Nichts führten – bis wir 2021 schließlich mit der Transformation und Nutzungsänderung beauftragt wurden.
Die Transformation der Springer-Passage war eines der spannendsten Projekte für uns Werkstadt Fischer Architekten.
Claus Fischer
Was war die Idee dieser Transformation?
Claus Fischer: Unser Prinzip ist es, die positiven Elemente beizubehalten, wie die 80-Meter Sicht-Diagonale, die Bars oder das legendäre „Paparazzi“, das sich als Restaurant „Pace“ neu erfunden hat. Gleichzeitig schaffen wir eine revolutionär neue, zukunftsweisende Lösung: Unsere Idee war es, diese Riesenfläche von 35.000 Quadratmetern nicht länger horizontal, sondern vertikal zu strukturieren! Anders als RHWL Architects und bedingt durch die besondere Brandwandgeometrie sind wir zu einem vertikalen Schott-Prinzip gewechselt.
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Mehr InformationenEin hochflexibles und transparentes Office/Club-Prinzip, das nicht nur in Berlin, sondern auch in ganz Deutschland einmalig ist.
Andreas Hachulla
Andreas Hachulla: Dank dieser Neustrukturierung konnten wir die Passagenflächen in offene Büroetagen verwandeln. In den ersten drei oberirdischen Geschossen, die wir „Levels“ nennen, sind großflächige, geschossübergreifende Mieteinheiten entstanden. Ein hochflexibles und transparentes „Office-Club“-Prinzip, das so nicht nur in Berlin, sondern in ganz Deutschland einzigartig ist.
Welche Zukunftsvision steckt dahinter?
Claus Fischer: Office First ist ein mutiger Bauherr, vor „groß“ hat man keine Angst. Da wir zudem das Thema Pandemie bei der Planung berücksichtigt haben und genau deshalb in unserem Haus-in-Haus Prinzip riesengroße offene Raumsituationen entstanden sind, hat Office First entschieden: wir ziehen das durch!
Es gibt nur wenig Umbauprojekte, die derart komplex strukturiert sind wie dieses Gebäude im Herzen Berlins. Geht man da mit besonderem Respekt ans Werk?
Claus Fischer: Natürlich muss der Respekt vor diesem Gebäude und seiner Geschichte vorhanden da sein. Man kann da nicht mit der Brechstange rein – man muss zunächst mal den Bestand und die Bauhistorie verstehen. Das Gebäude wurde nach dem Bau ja noch nachträglich umgebaut, da gibt es ein Konglomerat von architektonischen Ausnahmen – was es zur größten architektonischen Herausforderung in der 22-jährigen Geschichte des unseres Büros Werkstadt Fischer Architekten macht.
Die Transformation der Springer-Passage konzentriert in sich das Maximum der Komplexität, die die Architekturzunft zu bieten hat
Andreas Hachulla
Was genau machte das Projekt architektonisch so herausfordernd?
Claus Fischer: Man kann nicht immer alles Umbauen wie man es gerne hätte – das lehrt uns dieses Projekt in einem besonderen Maße. Vieles, was hier seit den 60er Jahren gebaut wurde, entspricht nicht den üblichen Standards, Springer durfte damals hier offenbar alles. Es ist ja beispiellos in der Berliner Stadtbaugeschichte, dass hier, direkt an der West/Ost-Grenze orthogonal zur designierten Mauergrenze ein Hochhaus errichtet werden konnte. Auch später wurde offenkundig nicht immer alles rechtskonform geplant und abgenommen – und das ist heute eine völlig neuartige Erfahrung für alle Beteiligten. Ein Beispiel für die Besonderheit ist die Beton/Stahl-Hybridbauweise: Stahlstützen, die mit Beton ausgegossen sind! Das kann man machen, aber die Statistik ist dadurch limitiert – man könnte aber auch sagen: ausgelutscht!
Andreas Hachulla: Das ganze Gebäude konzentriert in sich das Maximum der Komplexität, die die Architekturzunft zu bieten hat – mit allen Besonderheiten und Ausnahmen: Es ist ein Sonderbau. Es ist ein Hochhaus. Es ist eine Versammlungsstätte. Es ist mit seinen Läden aber auch Verkaufsstätte und ein Bürohaus – also ein komplexes Nutzungsspektrum mit allen damit verbundenen spezifischen Auflagen. Das Ganze war noch dazu eine Operation am offenen Herzen im laufenden Betrieb mit einer sehr engen Timeline. Da ist natürlich klar, dass so eine Transformation eine Herausforderung darstellt und wir rund um die Uhr intensiv daran gearbeitet haben.
Wie groß war das Fischer-Team, das diese Transformation möglich gemacht hat?
Claus Fischer: Unser Team ist gleich über die ersten Monate stark gewachsen. Aktuell arbeiten 10 bis 15 Leute am Projekt – mit einem Bauleiter vor Ort. Aber so eine komplexe Aufgabe kann man unmöglich auf einzelne Personen konzentrieren, es sind mindestens vier Leistungsphasen, die wir hier mit unseren Kompetenzen abdecken.
Welche Kompetenzen waren notwendig, um so ein Großprojekt erfolgreich umzusetzen?
Andreas Hachulla: Die entscheidende Kompetenz ist ein allumfassendes, integrales und holistisches Architekturverständnis für alle Bereiche: Man muss bereit sein, sich in sämtliche Aspekte einzuarbeiten und sie zu verstehen: architektonisch, technisch, statisch, physikalisch, klimatisch, akustisch, stadtplanerisch … Und natürlich ist es auch relevant, dass die X8-Atmosphäre kontextuell und ästhetisch dem Berliner Szenegeist Rechnung trägt. Immer mehr Startups und Unternehmen suchen eine offene, inspirierende, clubartige New Work-Arbeitsatmosphäre. Und tatsächlich gibt es heute in Berlin in dieser Lage, in dieser Größe und in dieser Qualität kein vergleichbares Angebot. Wie diese spezielle „Office-Club“-Atmosphäre beschaffen ist, zeigt ein Film, den wir 2021 produziert haben – und detaillierte Informationen für Mieter gibt es auf der Projekt-Webseite.